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半年预亏99亿元,这家2000亿房企主营业务持续下滑,美元债断崖式下跌  第1张

财联社8月25日讯(编辑 李响)近日,合景泰富集团发布公告显示,该集团上半年预期净亏损99亿元以内,而去年同期净利润约为4.35亿元,同比下滑幅度之大令市场震惊。截至8月25日收盘,合景泰富港股下跌5.10%,报0.93元,本周合计下跌13.89%。

合景泰富集团境外多只美元债已发生实质性交叉违约,目前在公开市场融资可能性很小,为了降低负债,公司以出售优质资产为主要手段,盘活资金流动性,但收效并不明显。

相比合景泰富集团到期的债务,其三大主营业务持续下滑才是投资者应该最需关注的因素,整体来看,仅靠兜售资产的方式完成债务偿还不能持久,公司还需从其他方式化解高企的债务压力。

境外债违约成为压垮合景泰富最后一根稻草

今年5月14日,合景泰富一笔于2024年1月到期的6.0%票息的优先票据,未能在当日兑付1.19亿美元的本息,至此,苦苦支撑零违约记录的合景泰富遭遇债务风险。

图:合景泰富集团6%N20260814美元债走势图

数据来源:Wind,财联社整理

压垮地产公司的“稻草”往往从境外债开始。8月25日,合景泰富一笔6%N20260814美元债,已跌至8美元。

据Wind数据,截至2023年8月25日,合景泰富集团境外美元债共9只,存续金额合计约43.34亿美元。一年内到期的有3只,合计金额约17.95亿美元。

早在去年,合景泰富(01813.HK)意识到流动性危机,并于2022年9月2日发布公告,对旗下20222023年即将到期的三笔境外美元债进行交换要约,延长债务到期期限;同时,对其20242027年到期的六笔美元债券开展同意征求,以豁免与交换债券的交叉违约。

交换代价为,每1000美元的2022年9月到期美元票据,其用2024年1月新票据本金总额950美元替换,另以现金偿还本金50美元,同时给予投资者5美元奖励金。每1000美元的2023年9月到期美元票据,其用2024年8月新票据本金总额1000美元替换,并给予持有人现金5美元的奖励以及偿付任何应计利息。

在公告发布前后,公司还在积极“自救”,通过新增出售事项来提高资产周转率,包括13亿港元出售香港启德给龙湖,3.71亿元出售成都攀成钢给香港置地。

然而从最终的结果来看,一切并不那么美好。在要约交换后的首期本息1.19亿美元的偿还上,合景泰富无力支付,并且,此前不久,该公司在2023年1月成功发行了7亿元中期票据获得了融资。

优质资产减少,主营业务利润下滑,入不敷出

通过观察公司2022年中报和2022年年报中的变化,可以看到,在土地储备方面,截至2022年6月30日,合景泰富旗下共拥有177个项目,拥有土地储备共计权益建筑面积约1494万平方米,总建筑面积约2062万平方米,而截至2022年末,公司土地储备(不含尾盘)的全口径建筑面积为1,162.64万平方米,相比半年前缩水了22.18%。销售和收入方面,2022年,合景泰富预售额合计508.6亿元,预售面积为256.7万平方米;录得营业收入为134.53亿元,较2021年的238.45亿元减少43.6%。

利润方面,合景泰富的毛利润是负数。对此,合景泰富解释称,是由于房地产项目做过减价促销,加上车位及公租房等低毛利或负毛利的物业交付面积增加,导致房地产开发销售毛利率降为26.74%。

除房地产开发销售以外,合景泰富另两块主营业务分别为酒店运营和物业投资。不过受居民商旅活动减少,商办物业出租率和酒店入住率均有所下降。

图:近年来公司主要板块收入和毛利率构成(亿元、%)

数据来源:中诚信国际,财联社整理

截至2022年末,公司总资产1998.84亿元,资产负债率79.89%。公司债务融资结构以银行借款为主,其次为美元优先票据、境内公司债,并辅以少量信托借款等。公司综合融资成本同比上升0.2%,达到6.3%。

需要关注的是,2023年4月28日,公司未能按期偿还合计2.12亿元的银行及其他借款,触发若干长期附息银行及其他借款折合人民币311.63亿元须按要求偿还。此后,公司未在2023年5月14日赎回其于2022年9月份要约交换后的票据需于当日强制赎回的首期本金及利息1.19亿美元,构成违约事件,同时其余存续美元债亦已交叉违约,公司正探寻境外债务的全面解决方案。此外,公司境内公司债合计56.18亿元将于2023年内到期或到回售期。

中诚信认为,合景泰富当前流动性紧张,公开市场融资可能性很小。

为降负债,合景泰富兜售资产

最近为了降低负债,合景泰富兜售项目的新闻也被投资者关注。

8月15日晚间,合景泰富连发两份公告,将苏州朗月滨河雅苑50%股权、苏州明月滨河51%股权、杭州春来晓园50%股权转让给合作方绿城中国,代价分别为5.17亿元、3.78亿元、11.77亿元,总计20.72亿元。

此次交易代价综合考虑了项目公司资产净值、信贷及债务总额、物业销售率/去化率等因素。截至2023年6月30日,苏州两项目未经审核的资产净值分别为10.39亿元、7.33亿元,杭州项目资产净值为23.5亿元。

不过,合景泰富从上述交易中获得的现金流补充极为有限。公告显示,交易价款主要用来偿付合景泰富对项目公司的贷款,其中朗月滨河雅苑的贷款为2.71亿元,明月滨河为4.32亿元,杭州春来晓园为12.13亿元,合计19.16亿元。苏州两项目的交易对价还将代偿杭州项目3600万元贷款。清偿全部贷款后,此次交易价款剩余约1.56亿元。

另外在今年5月12日,合景泰富还亏本甩卖了旗下上海兆景、上海锦怡100%股权出售给中国平安,总代价约7.5亿元。按照2022年年末的公允价值来算,此次合景泰富净亏损0.27亿元。

来源:财联社

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